Sitzung: 21.08.2003 Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr
Beschluss: noch nicht festgelegt
Abstimmung: JA-Stimmen:0 NEIN-Stimmen:0 Enthaltungen:0
Vorlage: M03/0281
Zu
diesem Tagesordnungspunkt ist Herr Seifert vom Büro Hohaus, Hinz und Seifert
anwesend.
Herr
Röll gibt eine kurz eine Einführung, dann stellt Herr Seifert das geplante
Bauvorhaben dar.
Herr
Röll und Herr Seifert beantworten die Fragen des Ausschusses.
Der
Ausschuss diskutiert mit der Verwaltung über die Planung.
Es
wird der folgende Bericht gegeben:
Ausgangslage
Gemäß
Beschluss der Stadtvertretung vom 26.03.2002 zum Haushalt 2002 hat die
Verwaltung den Auftrag, städtische Grundstücke, die für den Eigenbedarf nicht
bestimmt sind, zu veräußern.
Konkretes
Kaufinteresse besteht für das städtische Grundstück Berliner Allee/Ochsenzoller
Straße (Flurstück 85/13, Flur 15 der Gemarkung Garstedt), vorausgesetzt das
Grundstück ist bebaubar mit einem drei- bis viergeschossigen Verwaltungs- und
Bürogebäude, für ein sog. Freiberufler-Zentrum. In Verbindung damit liegt der
Verwaltung ein Antrag auf Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
nach § 12 BauGB vor (siehe Anlage 2).
Das unbebaute Grundstück ist im Bebauungsplan Nr. 180 – Norderstedt – als
öffentliche Grünfläche gesichert (siehe Anlage 1). Ein Teil der Fläche wird als
öffentlicher Parkplatz und Container-Standort genutzt. Der überwiegende
Grundstücksteil besteht aus einer Rasenfläche mit straßenrandseitigem
Baumbestand. Die Grünfläche liegt isoliert ohne Anschluss an den Grünraumverbund,
ist durch Straßenverkehrslärm und den Fahrbetrieb der östlich benachbarten
Tankstelle und der U-Bahn merklich vorbelastet und entspricht in seinem
Erscheinungsbild nicht den städtebaulichen und grünplanerischen Anforderungen,
die der Zentralität des Standorts angemessen wären. Der Gedanke, die zentral
gelegene Fläche als Bauland mit einer immissionsverträglichen Nutzung
einzusetzen, ist deshalb im Grundsatz sinnvoll.
Städtebauliches Umfeld
(Vorprägungen/Mängel)
Im Stadtorganismus Norderstedts haben die Berliner Allee und die
Ochsenzoller Straße im wesentlichen zwei Funktionen. Sie sind zum einen
Verkehrs-, Bewegungs- und Kommunikationsräume, mit der besonderen Aufgabe, die
Kundenverkehre des Einkaufszentrums Garstedt von und nach Süden aufzunehmen und
zu verteilen. Zum anderen spiegeln die Straßen im baulich-räumlichen Kontext
den Stadtraum als heterogene Siedlungsstruktur mit Abschnitten historisch
gewachsener kleinteiliger Bebauung (zwischen Ohechaussee und Lütjenmoor,
westlich Berliner Allee), kompakten Wohnbaukomplexen der siebziger Jahre
(westlich Berliner Allee) und punktuellen Solitärgebäuden (Wohngebäude
Adlershorst, Wohn- und Geschäftsgebäude Ochsenzoller Straße/Tannenhofstraße).
Die Ablesbarkeit der Siedlungszusammenhänge wird durch das Aufeinandertreffen
rudimentär noch vorhandener kleinteiliger Siedlungsgebäude mit städtischen
Großstrukturen (westlich Berliner Allee, südlich Willy-Brandt-Park) und Zäsuren
in der Bebauungsabfolge (U-Bahn, Willy-Brandt-Park) erschwert. Ferner sind
vorhandene Baulichkeiten nicht geeignet, wirksame Raumkanten zu bilden (südlich
Ochsenzoller Straße zwischen Einmündung Ohechaussee und Ahornallee, südlich
Willy-Brandt-Park, südlich und östlich Einmündung Berliner Allee/Ochsenzoller
Straße).
Das vorgelegte Bebauungskonzept eines privaten Investors greift die
vorgenannten Rahmenüberlegungen auf und schafft eine prägnante Akzentuierung
des Auftakts der Kerngebietsentwicklung im Herzen Garstedts.
Projektbeschreibung
(siehe
Anlage 3: Projektbeschreibung des Architekten Seifert vom Architekturbüro
Hohaus)
Diskussionspunkte
- Parkplätze
Im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundstückes Ochsenzoller Straße 129
(direkt westlich gegenüber der städtischen Fläche) wurde 1968 vertraglich geregelt, dass 12 erforderliche Stellplätze zulasten des Bauträgers auf dem städtischen Grundstück hergestellt werden. Die als öffentliche Parkplätze hergestellten Anlagen sind nicht gewidmet und mit dem Bebauungsplan Nr. 180 – Norderstedt – als öffentliche Grünfläche (Parkanlage) überplant. Eine Aussage über erforderliche Ersatzparkplätze bei Realisierung der Planungsziele trifft der Bebauungsplan nicht. Aus derzeitiger Sicht besteht rechtlich kein Zwang, Ersatzparkplätze im räumlichen Zusammenhang zu schaffen. Die Unterbringung auf dem Grundstück selbst scheidet aus Platz- und Kostengründen aus. Abgekoppelt vom Verfahren sollten auf Grund der Bedarfssituation (die Parkplätze sind in der Regel gut ausgelastet, u. a. weil nicht bewirtschaftet) Ersatzmaßnahmen in räumlicher Nähe hergestellt werden.
- Stellplätze
Gemäß Stellplatzerlass sind für das Bauprojekt mit einer Nettonutzfläche von ca. 2.382 qm ca. 45 Stellplätze erforderlich. Nachgewiesen werden allerdings nur 35 Stellplätze, davon 22 Stellplätze in einer Tiefgarage und 13 Stellplätze oberirdisch. Auf Grund des Flächenzuschnitts und -größe können weitere Stellplätze nicht bereitgestellt werden. Nach § 55 Abs. 1 Satz 4 LBO kann die Bauaufsichtsbehörde in Kerngebieten in Einverständnis mit der Gemeinde ganz oder teilweise auf die Herstellung von Stellplätzen und Garagen und Zahlung eines Geldbetrages zur Ablösung verzichten, wenn die baulichen Anlagen günstig mit dem öffentlichen Personennahverkehr zu erreichen sind. In Anbetracht der Nähe zur U-Bahn und zum ZOB Garstedt wird empfohlen, von dieser Regelung Gebrauch zu machen.
- Standort
Abfallcontainer
Für den Standplatz der aufgestellten Abfallcontainer werden drei Parkplätze in Anspruch genommen. In der Folge einer Bebauung müsste ein Ersatzstandort gefunden oder auf einen Ersatzstandort verzichtet werden.
- Flächenbedarfe für
Ausbau Kreuzungspunkt Berliner Allee/Ochsenzoller Straße
Mit der Bebauung des städtischen Eckgrundstückes analog den Vorstellungen des Investors sind langfristig die Spielräume für Umgestaltungsmöglichkeiten des Kreuzungspunktes nach Norden definiert. Die 1993 vom Ingenieurbüro Masuch und Olbrich angestellten Planungsüberlegungen zum Ausbau der Berliner Allee einschl. des Knotens Ochsenzoller Straße werden im Falle einer Bebauung nicht konterkariert. Entwurfsplanungen für den Fall einer Verlängerungen der Berliner Allee nach Süden zur Tannenhofstraße existieren nicht, insofern sind diesbezüglich keine Aussagen möglich.
- Verkehrsanbindung
Die an der Ostgrenze des Grundstücks geplante Verkehrsanbindung liegt im Aufstellbereich der Lichtsignalanlage des Knotenpunktes. Eine definitive Aussage über die Funktionsfähigkeit ggf. in Verbindung mit Einschränkungen der Zu- und Abfahrt (z. B. rechts rein, rechts raus) ist im Verfahren zu klären.
Verfahren
Eine
positive Entscheidung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr
vorausgesetzt, ist ein Verfahren nach § 12 BauGB als vorhabenbezogener
Bebauungsplan durchzuführen. Im Zuge diese Verfahrens sind die vorgenannten
Diskussionspunkte abzuarbeiten und zu entscheiden. Die Präsentation des
Vorhabens durch den Architekten Seifert vom Planungsbüro Hohaus soll einer
ersten Meinungsbildung dienen. In einer der folgenden Sitzungen des Ausschusses
für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr soll dann ein Beschluss auf Aufstellung
des Planverfahrens und auf Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
eingeholt werden.
Der
Ausschuss nimmt den Bericht zustimmend zur Kenntnis.